TOP Gradbeništvo

Zasebni investitorji vztrajajo: gradbeniki so vroče blago

Povpraševanja kupcev je dovolj, investitorji bi gradili več, primanjkuje gradbenikov in tržnih priložnosti, država naj poenostavi postopke za razvoj projektov.

Izbor urednika

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Tretji sklop drugega tira bo stal slabe 204 milijone evrov
FINANCE
TOP Gradbeništvo
Učenci v Ljubljani zgradili Da Vincijev most
FINANCE
TOP Gradbeništvo
Na Brdu so izvedli srečanje buildingSMART International

Podporniki sporočajo

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Salonit Anhovo po novem omogoča virtualen ogled cementarne
TOP Gradbeništvo
TOP GradbeništvoPartner projekta Salonit Anhovo po novem omogoča virtualen ogled cementarne

Od zdaj naprej si lahko vsak, ki ga zanima delovanje in izgled cementarne Salonit Anhovo, to ogleda tudi prek spleta

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Izobraževanje strokovnjakov v asfalterski panogi
TOP Gradbeništvo
TOP GradbeništvoPodpornik projekta Izobraževanje strokovnjakov v asfalterski panogi

Predavali so o digitalizaciji, predpisih, trajnosti, hidroizolacijah na premostitvenih objektih in katere obremenitve vplivajo na vozišče.

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Sodobni trendi narekujejo pametno upravljanje razsvetljave
TOP Gradbeništvo
TOP GradbeništvoPartner projekta Sodobni trendi narekujejo pametno upravljanje razsvetljave

Z naprednimi rešitvami za upravljanje razsvetljave do manjše porabe energije in večjega udobja v poslovnih prostorih ter na javnih površinah.

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Strabag objavlja prosto delovno mesto
TOP Gradbeništvo
TOP GradbeništvoPodpornik projekta Strabag objavlja prosto delovno mesto
    
21.03.2023 15:10
Čas branja: 9 min

Denarja je pri investitorjih, kupcih in razvijalcih nepremičninskih projektov dovolj. Povpraševanje po novogradnjah vztraja na vseh segmentih nepremičninskega trga. Zasebni investitorji z državo vred še vedno jahajo na valu nekoliko bolj umirjenega naložbenega cikla. Gradbinci pa so v vse večjem obsegu razprodani in novih delavcev ni.

Hudo pomanjkanje delovne sile pri izvajalcih se po minulem letu nepričakovano visoke inflacije, nihanja cen materialov in energije ter tveganja pri dobavljivosti kaže kot osrednja težava. Posledice so dražja gradnja in manj novogradenj. Cene gradbenih storitev namreč vse manj rastejo zaradi višjih cen gradbenih materialov in energije. Gradnja se draži zaradi dražjih storitev, ker ni dovolj izvajalcev, ti pa lahko svoje cene dvigajo. Dotok tujih delavcev bi tako rešil dve težavi: okrepil in podaljšal bi naložbeni cikel in znižal tržne cene nepremičnin. Piko na i bi dodala še poenostavitev birokracije pri pridobivanju gradbenih dovoljenj.

Trg si želi novogradenj in tržnih priložnosti, gradbinci pa delavcev

Povpraševanje po novogradnjah na vseh segmentih nepremičninskega trga je še vedno precejšnje, v ospredju so potrebe po novih in sodobnih pisarniških prostorih, skladiščih ter stanovanjskih nepremičninah. Tržne priložnosti pa potreb ne dohajajo in omejujejo rast trga ter na nekaterih segmentih k dnu tiščijo tudi že donose. Po številu izdanih gradbenih dovoljenj na trgu prevladuje občutek, da bo tako tudi vsaj še prihodnje leto. To potrjujejo tudi dejstva. Kljub črnogledim napovedim nepremičninski balon ni počil. Napovedane gospodarske recesije ni, obeta se sicer blaga, a vendarle pozitivna gospodarska rast. Škarje visoke inflacije in stagnacije plač so sicer res najedle kupno moč, a vlog na bankah je rekordno veliko, kar drži tako za podjetja kot za fizične osebe. Le novogradenj ni in še tisto kar je, se hitro proda.

Skoraj ni prostih poslovnih nepremičnin, zasedene tudi stare pisarne

Zasebni investitorji so dejavni na vseh segmentih nepremičninskega trga. Zlasti na poslovnem delu so zanj značilni nizka stopnja nezasedenosti ter razmeroma veliki donosi, ki se gibljejo med petimi in sedmimi odstotki. Največja težava investitorjev je pomanjkanje tržnih priložnosti. Tako malo jih je ob velikem povpraševanju, da je v minulem letu že upadel obseg poslov. Tisti, ki so tržno priložnost ulovili, načrtujejo in gradijo v vedenju, da je povpraševanja dovolj. Precej se gradi, precej objektov je tudi še v fazi načrtovanja. Še vedno torej prevladuje optimizem, tako med investitorji kot kupci. Tolikšen je, da se pomemben delež logističnih in industrijskih objektov gradi skoraj samo za znane kupce in po njihovih specifičnih potrebah.

Po kazalnikih nezasedenosti in ob izkazanem povpraševanju pa v Sloveniji ne primanjkuje le pisarniških, logističnih in industrijskih nepremičnin. Nezadovoljeno povpraševanje vlada tudi po hotelskih zmogljivostih, zlasti v prestolnici. Pa tudi po trgovskih površinah, po njih povprašujejo velike blagovne znamke, ki želijo vstopiti na slovenski trg ali pa svojo navzočnost na tem utrditi, in to kljub rasti spletne prodaje.

Ponudba pisarniških prostorov je boleče manjša od domačega in tujega povpraševanja, stopnja nezasedenosti je le triodstotna. Ker ni bilo česa kupiti, je lani celo upadla vrednost poslov. Pisarniški prostori se gradijo zlasti v Ljubljani, ki ostaja administrativni in gospodarski center. A povprečna ljubljanska pisarna, ki jih je sicer za 1,5 milijona kvadratnih metrov, je stara 45 let, kupci in najemniki pa si želijo novih, sodobnejših. Investitorji se tega zavedajo, vabljiv je tudi donos od najemnin najboljših nepremičnin, ta znaša okoli sedem odstotkov.

Največji projekti v gradnji bodo le neznatno omilili pisarniški primanjkljaj

Trije poslovni objekti v Ljubljani, ki so tik pred koncem gradnje, so v večjem obsegu že prodani oziroma oddani v najem. V poslovni stavbi Schellenburg, ki bo vseljiva konec leta, potekajo obrtniška in zaključna dela. Od šestih etaž pisarniških prostorov je prodano ali dolgoročno oddano vse razen dveh nadstropij, tudi ti naj bi v kratkem našli najemnike. Najemnine bodo od 19 do 24 evrov za kvadratni meter.

Poslovna stavba Quadro v ljubljanski Šiški z nekaj manj kot 19 tisoč kvadratnimi metri bruto površine in skoraj 400 parkirnimi prostori je prav tako že oddana v celoti, komu in za koliko, pa se ne ve. V objektu se sicer izvajajo notranja gradbeno-obrtniška dela. Nekaj prostih pisarn je še na voljo v poslovni stavbi Montana, kjer trenutno poteka gradnja kletne etaže. Pisarnam bo namenjeno dobrih deset tisoč kvadratnih metrov, vseljive bodo do poletja 2024, cena najema pa bo od 17 do 21 evrov za kvadratni meter brez davka na dodano vrednost.

Na nove pisarne bo treba počakati vsaj še dve leti

Corwin, ki je konec prejšnjega leta pridobil gradbeno dovoljenje za gradnjo Vilharie, se pripravlja na začetek gradnje, ta bo po njihovih ocenah trajala dve leti. Približno 32 tisoč kvadratnih metrov pisarniških prostorov bo torej konec prihodnjega leta oziroma v začetku 2025 na voljo, za najem prostorov vlada precejšnje zanimanje, še preden so zasadili prvo lopato. Nekaj najemnih pogodb z večjimi najemniki so že podpisali, menda je veliko zanimanja tako v javnem kot v zasebnem sektorju in pogovori o najemu že potekajo. Kolikšne bodo najemnine, ne želijo povedati, res pa je, da bodo aktualne čez dve leti, in pravijo, da se bodo prilagodili razmeram na trgu. Stavba bo ponujala prav tisto, kar je pri najemnikih najbolj iskano – dobro lokacijo, parkirišča, energijsko učinkovitost in kakovostno bivanje.

O poteku projekta Emonika je na voljo razmeroma malo informacij. Poleg tega, da je plačan komunalni prispevek in da naj bi začeli graditi konec tega leta, ni natančnejših podatkov o fazi projekta. Datum konca gradnje ostaja nespremenjen, najemniki naj bi se lahko vselili konec leta 2026, torej čez štiri leta. Takrat bo šele na voljo okoli 30 tisoč kvadratnih metrov novih pisarn v središču glavnega mesta. Kolikšna bo najemnina, naj bi investitor Mendota razkril v kratkem, o tem, kolikšno je povpraševanje, pa nimamo podatkov. Tudi ti prostori bodo zadovoljili najzahtevnejše najemnike oziroma kupce, v istem kompleksu bodo tudi trgovine, površine za rekreacijo in hotel.

Leto dni pred Emoniko, torej konec leta 2025, naj bi bila končana prva etapa poslovnega centra Šiška, prav zdaj namreč pridobivajo gradbeno dovoljenje. V treh nadzemnih etažah bo za pisarne namenjenih približno 10.300 kvadratnih metrov neto tlorisne površine, pri Mestu nepremičnin se s prihodnjimi najemniki že usklajujejo za dve tretjini prostora. Mesečna najemnina za kvadratni meter v tretji podaljšani fazi je 18 evrov, najemniki bodo morali prostore seveda še finalizirati. Nekako sočasno, jeseni 2025, naj bi bila končana tudi gradnja poslovnega centra Brdo z dvema poslovnima stavbama in 18.100 kvadratnimi metri pisarniških površin. Pri Stoji pa so nas opozorili, da je ena stavba že skoraj prodana, za drugo pa se o znesku morebitne najemnine še ne morejo pogovarjati.

Pri industrijskih novogradnjah najbolj odmeva širitev Leka v Lendavi

Da bo Lek oziroma Sandoz zraven obrata, ki v Lendavi že zaposluje 700 delavcev, s 50 milijoni evrov državnega denarja zgradil približno 400 milijonov evrov vreden visokotehnološki center za proizvodnjo bioloških zdravil, je nedvomno najbolj odmevna napoved širitve segmenta industrijskih gradenj. Še posebej, ker bo to največja posamična naložba v Lekovi zgodovini, so pojasnili pri Leku, in ena največjih tujih neposrednih naložb v zgodovini Slovenije. Dela se bodo predvidoma začela letos, po pridobitvi gradbenega dovoljenja. Načrtovalna dela lepo napredujejo, so nam zatrdili. Za podrobnosti je še prezgodaj, so nam odgovorili na vprašanje, ali se bo novi kompleks navezoval na tovarno oziroma ali gre za enega ali več objektov. Več bodo lahko povedali po pridobitvi gradbenega dovoljenja s potrebnimi soglasji. Obratovati naj bi začeli proti koncu leta 2026. Gradnja bo, kakor pravijo, potekala po trajnostnih načelih, obrat pa bo opremljen z najnovejšo in najučinkovitejšo opremo.

Gregor Rožman, direktor podjetja Ržišnik Perc, ki aktivno sodeluje pri projektiranju, pripravi ter vodenju izvedbe za več industrijskih in skladiščnih investicij v ljubljanskem bazenu in na Gorenjskem, pa je poudaril, da je interes za industrijske objekte povezan tudi s selitvami z Bližnjega in Daljnega vzhoda nazaj v Evropo (reshoring). Slovenski dobavitelji so cenjeni in zato dobivajo nova naročila. To pa se izraža tudi v gradnji industrijskih in logističnih objektov. »Investicije v industrijske in skladiščne zmogljivosti ohranjajo kondicijo tudi v letošnjem letu,« pojasni Rožman, povpraševanje je letos približno enako kot lani.

Najperspektivnejša je gradnja logističnih objektov

Največja in najpomembnejša projekta, ki sta trenutno v gradnji, sta logistični center v Sežani, ki ga razvija Go Asset, in logistični park na Brniku, ki ga razvija Log Expert. Poleg teh BTC gradi razširitev v Ljubljani ter logistični center Loberia v Ljubljani. Največ povpraševanja je po skladiščih, ki so večinoma zgrajena po modelu BTS (built-to-suit) oziroma po meri in naročilu za znanega kupca, so nam razložili pri družbi Colliers. Ena največjih težav pa je razpoložljivost zemljišč za gradnjo, ki so predvsem v bližini Ljubljane zelo redka. Zato postajajo aktualne sekundarne lokacije ob dobrih prometnih vozliščih.

Koliko projektov je v pripravi, je težko povedati, pravijo pri Colliersu. Pogosto se zgodi, da je projekt napovedan, vendar se zaradi različnih nepredvidljivih okoliščin, na katere je težko vplivati, ​​ ne uresniči v napovedanem roku ali pa se ga popolnoma opusti. Ostaja pa dejstvo, da je bil po Colliersovi tržni raziskavi za leto 2021 ta panoga v Sloveniji najmanj razvita in z največjim potencialom. Povpraševanje je trdno, v ospredju so mednarodna in velika domača podjetja.

Absurd trga stanovanj: skoraj izenačena cena starih in novih

Trg stanovanj deluje po nespremenjenem vzorcu, nam je razložil Frano Toš, direktor podjetja Prva hiša, ki na Rudniku v Ljubljani razvija projekt 170 stanovanj. Graditi naj bi začeli še letos, čakajo na pridobitev gradbenega dovoljenja. Ko gre za ponudbo, je v pripravi veliko projektov, a na trg zaradi zahtevnih postopkov prihajajo z zamudo. Vtis, da se trg sesuva in da grozi pok balona, je napačen, menijo. Visoke cene so posledica premajhne ponudbe, kajti zdravo jedro tistih kupcev, ki imajo denar, še vedno je. Na računih pri bankah imajo od 24 do 26 milijard sredstev in zaradi nizkih pasivnih obrestnih mer in inflacije iščejo naložbene priložnosti.

Transakcij pa ni manj, ker bi se stanovanjski trg sesuval. Kupci preprosto niso več pripravljeni kupovati starih stanovanj po skoraj enaki ceni, kot stanejo za nova, torej okoli 4.500 evrov za kvadratni meter. Pri Colliersu potrjujejo, da je razlika v ceni deset do 15 odstotkov tržna anomalija. Ki bo ostala vse do takrat, dokler ponudniki rabljenih stanovanj ne bodo spustili cen oziroma dokler ne bo gradbincem uspelo zaposliti dovolj delovne sile za rast ponudbe novogradenj, so prepričani pri Prvi hiši. Kajti tistih kupcev, ki poganjajo trg stanovanj, je dovolj. Upad posojilne sposobnosti zaradi dviga minimalne plače ter naraščajoči EURIBOR in aktivne obresti so namreč prizadeli le manjši del povpraševanja.

V Ljubljani stanovanja še vedno aktualna, manj je evforije

V ljubljanskem bazenu se trenutno gradi približno 950 stanovanj v osmih večjih projektih, gradnja bo končana v letu ali dveh, so nam povedali pri Mestu nepremičnin. Sami vedo še za štiri večje projekte v pripravi, ki naj bi se začeli letos. Poudarjajo pa, da jih je v začetnih fazah razvoja še več. Opažajo namreč, da večji investitorji povprašujejo po večjih zemljiščih za stanovanjsko gradnjo. So pa investitorji bolj previdni zaradi dražjih materialov ter stalnega zviševanja obrestih mer. Kljub temu ne pričakujejo, da bi se gradilo manj.

Po njihovih izkušnjah najbolj primanjkuje manjših stanovanj, garsonjer, eno- in enoinpolsobnih ter dvo- do trisobnih stanovanj, pa štirisobnih stanovanj do 90 kvadratnih metrov in luksuznih penthouse stanovanj. Stanovanj večjih površin naj bi na trgu trenutno bilo dovolj. Se je pa podaljšal čas prodaje, ni več evforičnih nakupov stanovanj z licitiranjem cen. Z gotovino se večinoma kupujejo stanovanja za naložbo, zlasti manjša stanovanja in počitniški objekti. Prva stanovanja za bivanje pa se večinoma kupujejo s hipotekarnimi krediti.

Cveti tudi prodaja stanovanj v mariborskem bazenu

Zadnja leta se v Maribor priseljuje čedalje več predstavnikov mlade generacije iz drugih koncev Slovenije, ki delajo na daljavo, so povedali pri Novogradnjah Maribor, ki sproti prodajo vse, kar zgradijo. Kakovost bivanja ne zaostaja, cene stanovanj so konkurenčne. Razlike med ceno starih in novih stanovanj pa tudi na tem območju skoraj ni, kar je dober kazalnik pomanjkanja novih. To potrjujejo tudi številke prodaje njihovih novogradenj. Prodanih je vseh 120 stanovanj v dveh soseskah, polovica je že vseljenih, druga polovica bo končana jeseni, v tretji soseski je prodanih vseh 222 stanovanj.

V gradnji je še nova soseska s 344 novimi stanovanji. V pričakovanju upada kupne moči so se tu prilagodili povpraševanju in nekoliko zmanjšali površine stanovanj, a ohranili nespremenjeno kakovost gradnje. Čez leto ali dve pripravljajo še dva projekta, 25 luksuznih in 50 standardnih stanovanj v središču Maribora ter javno parkirno hišo. V primerjavi z lani je nekaj manj povpraševanja, tako pri investitorjih kot kupcih. Menijo, da se kupci zaradi inflacije spet pogosteje odločajo za nakup nepremičnin, tudi za naložbo. Za Slovenca pa je lastna nepremičnina še vedno zaželena vrednota in za prihodnje leto ne pričakujejo sprememb.

Debirokratizacija pri delovnih dovoljenjih nujna za cenejšo gradnjo

V gradbeništvu primanjkuje nekaj deset tisoč ljudi, ocenjujejo pri Prvi hiši, in Slovenija je še vedno v močnem razvojnem ciklu. V novogradnje vlagajo vsi – zasebni sektor, država in občine. In vsi trčijo ob zid pomanjkanja delovne sile pri izvajalcih. V zid pa se zaletavajo tudi gradbena podjetja, ko si poskušajo za večji obseg posla delovno silo pripeljati iz tujine. Pridobivanje delovnih dovoljenj je predolgotrajno in prezahtevno. Država si dela medvedjo uslugo, ker so tudi javni projekti zaradi tega dražji, so poudarili pri Prvi hiši.

Dokler država kot največji investitor ne debirokratizira postopkov pri zaposlovanju delavcev iz tujine, ne bo sprememb. Vmes pa lahko Slovenija zamudi tudi vlak, s katerim se ta delovna sila, ki je primanjkuje povsod po Evropi, po novem vozi v Nemčijo. Tam je država precej poenostavila pridobitev delovnih dovoljenj. Kakor lahko država v recesiji z lastnimi investicijami ohranja gradbeništvo pri življenju in požene razvojni cikel navzgor, pa ga naša danes duši. Če pa bodo predlagane spremembe pri zaposlovanju tujih delavcev zalegle, se bo gradnja pocenila in novogradenj bo – na veselje vseh – čedalje več.

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.
Več o temi
Kliknite + poleg oznake in se prijavite na obveščanje. S klikom na ime posamezne oznake preverite seznam člankov.
OGLAS
FINANCE
Nepremičnine
Nepremičnine Kakšen mora biti kakovosten servis kosilnice

Vključevati mora vse potrebne preglede in popravila kosilnice oziroma vrtnega traktorja ali riderja – opravite ga pri strokovnjaku.

FINANCE
(s PKP) Pet direktorjev o pričakovanjih v letu 2023
Finance
Rok Pikon (s PKP) Pet direktorjev o pričakovanjih v letu 2023 2

Pričakovanja glede prihodnjega leta so večinoma pesimistična.

FINANCE
Topjob
Top službe – v Bruslju iščejo direktorja pravne službe; priložnosti še v EIB, Leku, Pivki, Inothermu ...
Topjob
TopjobTOP JOB Top službe – v Bruslju iščejo direktorja pravne službe; priložnosti še v EIB, Leku, Pivki, Inothermu ...

Pregledali smo ponudbe na trgu dela za strokovni kader in izbrali najboljše

FINANCE
TOP Gradbeništvo
Kako prijazno bo leto 2024 za evropske gradbince?
PRO
TOP Gradbeništvo
Revija gradbeništvo
TOP GradbeništvoRedakcija Gradbeništvo Kako prijazno bo leto 2024 za evropske gradbince? (PRO)
FINANCE
Manager
(TOP 101 – slovenska srednja podjetja) Kako je po koronskem krču lani šlo trgovcem
Manager
ManagerBojana Humar (TOP 101 – slovenska srednja podjetja) Kako je po koronskem krču lani šlo trgovcem

Letos je med TOP 101 najboljšim srednjim podjetjem 40 trgovskih družb, lani jih je bilo 31, predlanskim pa 38.

FINANCE
Topjob
»Tako enostavno, kot je danes dobiti nove ljudi, ne bo nikoli več«
Topjob
TopjobLana Dakić »Tako enostavno, kot je danes dobiti nove ljudi, ne bo nikoli več«

Neugodna demografija, novi načini dela, individualizem otežujejo pot do novih zaposlenih, so ugotavljali kadrovniki na kadrovski konferenci v Ljubljani

FINANCE
Topjob
Dober ugled delodajalca pritegne boljše kadre
FINANCE
TOP Gradbeništvo
Kako prijazno bo leto 2024 za evropske gradbince?
PRO
TOP Gradbeništvo
Revija gradbeništvo
TOP GradbeništvoRedakcija Gradbeništvo Kako prijazno bo leto 2024 za evropske gradbince? (PRO)