Manjši gradbeni inženiringi se lahko nevede ujamejo v past projektnih družb, ki gradijo manjše stanovanjske objekte oziroma vile. Kar pišem, sem izkusil na lastni koži.
Z vsebino bom izvajalce gradbenih del poskušal opozoriti na nekaj glavnih težav pri gradnji stanovanjskih objektov, ki jih razvijajo projektne družbe. To sicer še zdaleč ni vse, saj se za čim večji zaslužek prilagajajo trgu. Za doseganja tega cilja ne izbirajo sredstev.
Najprej nekaj dejstev pri ustanavljanju projektnih družb za gradnjo oziroma razvoj nepremičninskih projektov. Takšne družbe živijo le med razvojem, po prodaji stanovanj in delitvi zaslužka jih lastniki zaprejo. Vse obveznosti v zvezi z garancijami lastniki takšnih projektnih družb prenesejo na izvajalce del.
Zemljišča, soglasja, direktorji in financiranje
Lastniki teh družb kupujejo zemljišča na ekskluzivnih lokacijah. Velikokrat po dvomljivi poti: iz stečajnih mas, od DUTB ali od lastnikov opuščenih trgovskih objektov. Vsi pa vemo, kako težko je pridobiti soglasje za spremembo namembnosti. V veliko teh primerov je ta postopek precej preprost.
Vendar vse postane precej bolj jasno, ko najdemo ustanovitelje oziroma lastnike teh projektnih družb. V večini primerov je pravega ustanovitelja težko ugotoviti, saj se pojavi šele v tretji ali četrti družbi. Med ustanovitelji so praviloma pravniki, zapriseženi davčni cenilci, športni funkcionarji in drugi. Skratka, ljudje s širokim krogom znancev. Na čelo družbe pa postavijo človeka brez ustreznih znanj in z dvomljivimi moralnimi vrednotami. Projektne družbe s posojili financirajo banke.
Prvi stik investitorja z inženiringom
Zdaj pa prehajam k okrutnim dejstvom, s katerimi se srečujejo gradbeni inženiringi. Predstavnik projektne družbe, v tem primeru investitor, se pojavi v manjšem gradbenem inženiringu, ki ga je že vnaprej izbral kot žrtev. Razloži mu, da ga je našel na trgu. Prizna mu kakovost njegovih storitev in poslovanja ter prosi, da mu pripravijo ponudbo po popisih del, ki jo bo investitor potem poslal. Večjih gradbenih sistemov se takšne projektne družbe izogibajo, saj vedo, da so bolje organizirani in jih ne bodo mogli goljufati.
Gradbeni inženiring na podlagi popisov investitorja pripravi ponudbo. Svetujem vam, da inženiring podjetja vse enotne cene postavijo vsaj za 20 odstotkov višje od cen za pozitivno končanje gradnje. Investitor namreč vedno odgovori, da je ponudba previsoka in da postavljene cene niso konkurenčne cenam drugih ponudnikov.
Revidiranje projekta za nižjo ceno
Investitorji predlagajo, da se poslana ponudba znova prouči. Dajo tudi možnost, da inženiring poišče drugo rešitev izvedbe oziroma da revidira projekt. To naročijo tudi drugim ponudnikom, če jih imajo. Razložijo, da sprememba projekta v smislu pocenitev ni težava.
Čeprav investitor zagotavlja, da bo revizijo projektant potrdil, praksa kaže, da to nikakor ne drži. Nadaljujejo se pogajanja o znižanju cene. Predlagam, da inženiring ne privoli v nikakršne popuste. Investitorji so pogajalci in želijo iztržiti največji zaslužek. Izvajalec naj bo pazljiv, saj lahko investitor v pogajanjih že pred pridobitvijo posla zniža ponudbo tudi do deset odstotkov. Izvajalca čakajo še pogodbene kazni.
Predlog pogodbe
Da investitor izvajalca privabi, mu hkrati posreduje tudi predlog pogodbe. Pri pregledu naj bo izvajalec izjemno pozoren. Pogodbe pišejo zelo vešči pravniki, ki znajo obiti zakone in dobro poslovno prakso. Izvajalec mora osnutek pogodbe obvezno dati v pregled svojemu odvetniku in kvalificiranemu finančniku. Posebno pozornost posvetite naslednjim točkam:
Plačilni pogoji, rok potrditve, rok plačila, do katere vrednosti pogodbe se lahko izstavljajo mesečne situacije. Če je v pogodbi navedeno do 90 odstotkov pogodbene vrednosti, naj se izvajalec sprijazni, da preostalih desetih odstotkov ne bo dobil plačanih. Če vsa dodatna dela ne bodo določena v aneksih, lahko izvajalec pozabi tudi na plačilo vseh dodatnih del. Podpisu aneksov se bodo naročniki poskušali po vsej sili izogniti.
Rok izvedbe. Naročnik bo poskušal izvajalca prepričati o čim krajšem roku izvedbe. Za tem pa stojita uveljavitev pogodbene kazni desetih odstotkov in še uveljavljanje nastale škode. Izvajalec mora vztrajati pri realnem roku izvedbe. Paziti mora na realni terminski načrt, saj si bo naročnik pustil možnost medfazne pogodbene kazni.
Bančne garancije. Izvajalec ne sme privoliti v bančno garancijo za dobro izvedbo del, v kateri je vsebinsko navedeno, da lahko unovčijo garancijo brezpogojno, kar pomeni brez razloga. Če naročnik predloži garancijo s tako vsebino, lahko izvajalec pričakuje vsakodnevno izsiljevanje.
Še večja težava je garancija za garancijsko dobo. Naročnik jo bo poskušal oblikovati tako, da bo prenosljiva direktno na lastnike stanovanj. Po najnovejših informacijah tudi banke ne privolijo v te pogoje.
Če v ponudbi izvajalec ni upošteval, da zadnjih deset odstotkov pogodbene vrednosti ne bo dobil plačanih, naj od naročnika obvezno zahteva, da mu pred končanjem del izroči enega od instrumentov zavarovanja plačil.
Pogodbena kazen. Naročnik bo poskušal uveljavljati pogodbeno kazen, saj je to njegov dodatni zaslužek. Vsebinsko naj izvajalec pazi na medfazno pogodbeno kazen in dikcijo, da jo obračuna z davkom na dodano vrednost.
Pogodbe ne vključujejo podražitev, določil gradbenih zakonov in gradbenih uzanc. S tem investitor prevali vsa bremena na izvajalca gradbenih del.
V pogodbi je tudi navedeno, da ste seznanjeni z vso projektno dokumentacijo. Pred podpisom pogodbe naj izvajalec gradbenih del nujno in podrobno prouči projektno dokumentacijo.
Končna različica pogodbe. Pogajanja potekajo dvotirno – zniževanje cene in vsebinsko spreminjanje pogodbe. Če se izvajalec odloči za podpis pogodbe in izvedbo, naj pred podpisom pogodbe še enkrat podrobno pregleda njeno vsebino. Čeprav bodo izvajalcu označili vse spremembe, se lahko zgodi, da bo naročnik »po pomoti« vnesel njemu ugodna določila. O teh spremembah naročnik izvajalca ne bo obvestil.
Sestavni del pogodbe so tudi razpisni pogoji. Tudi te je treba nujno proučiti. V teh pogojih so lahko zapisana za izvajalca neugodna določila. Izvajalec naj posebej pazi, da v njih ni določila, da mora na svoje stroške izdelati projekt za vzdrževanje in obratovanje (dokumentacija POV) ter projekt izvedenih del PID dokumentacija). V ponudbi oziroma ceni ta dela velikokrat niso zajeta.
Izvedba. Po podpisu pogodbe bo naročnik izvajalcu izročil zemljišče in projekte. Kaj kmalu lahko izvajalec ugotovi, da so projekti pomanjkljivi, pri čemer je v ponudbi izvajalec navedel, da je seznanjen z vso vsebino projekta in da nima pripomb. Projekte je le delno videl.
Kontakt s projektantom bo investitor poskušal prevaliti na izvajalca. Izvajalec se s tem ne sme strinjati, saj je projektant pogodbeni partner investitorjev. Če naročniku to uspe, je že na pol poti do cilja za uveljavljanje pogodbene kazni.
Za dodatna, presežna in več opravljenih del, kot jih je izvajalec navedel v ponudbi, nikakor ni dovolj potrditev predstavnika investitorja. Obvezno mora biti sklenjen aneks k osnovni pogodbi. Če to vpliva tudi na podaljšanje roka, mora izvajalec to obvezno uveljaviti. Striktnost pri tem se bo izvajalcu obrestovala na koncu. Morda tudi v sodnem sporu. Iz izkušenj mi je znano, da se naročnik hoče po vsej sili izogniti podpisovanju aneksov. To argumentira s tem, da so potrdili ponudbo, s čimer to velja. Ponudbe enkrat potrjuje investitor, drugič nadzornik. Na koncu se lahko izkaže, da je investitor potrjeval cene, nadzornik samo količine.
Kupci stanovanj. Če je izvajalec z investitorjem le ustno dogovorjen, da se dela izvajajo izključno po projektu, bodo investitorji od izvajalca izsilili, da se pri izvedbi del upoštevajo želje kupcev. Na koncu bo izvajalec ugotovil, da so med drugimi ti kupci tudi lastniki projektne družbe. Izvajalec mora pred izvedbo takšnih del vztrajati pri podpisu aneksa. Še enkrat, samo naročilo ni dovolj.
Investitorjev nadzornik. Navadno je to samo gradbeni nadzornik in nima pomoči strojnega in elektronadzornika. Glede na to, da dela za investitorja, je nedvoumno, kakšna je njegova vloga pri projektu.
Nadzornik gradbenih dnevnikov izvajalcu ne bo podpisoval dnevno, saj ga dnevno ni na objektu. Enako je s knjigo obračunskih izmer. Knjiga obračunskih izmer je osnova za izstavljanje začasnih mesečnih situacij. Tako knjige obračunskih izmer kot situacije nadzornik ne bo potrjeval.
Plačila bo izvajalec prejemal pravočasno do takrat, ko bo denar pritekal iz kreditne linije. Za tem se bo vse ustavilo. V večini primerov je ista oseba v vlogi nadzornika investitorja in hkrati sub nadzornika, ki ga imenuje banka, s čimer stvari postanejo povsem jasne.
Če izvajalec ne želi pasti v kalvarijo neplačila izvedenih del proti koncu del, naj dosledno vztraja pri zahtevi po sprotnem podpisovanju vseh relevantnih dokumentov. Drugače se mu na koncu ne piše dobro. Pri tem ne sme pozabiti na dnevno izsiljevanje investitorja po unovčitvi bančne garancije.
Najboljša je investitorjeva razlaga: »Kaj nam pa morete, unovčili bomo, pa tožite, tako in tako vam bomo obračunali še pogodbeno kazen.« Vzroki morebitnih zamud investitorja sploh ne zanimajo.
Uporabno dovoljenje. Kot sem že omenil, so v razpisnih pogojih in v pogodbi skrita določila. Ta od izvajalca zahteva popolno dokumentacijo, pokritje stroškov tehničnega pregleda ter pridobitev uporabnega dovoljenja. Investitor bo vložil nepopolno vlogo, za zamudo pri izvedbi pa bo krivil izvajalca.
Končni obračun. Pred končnim obračunom investitor od izvajalca izsili, da mu izda bančno garancijo za garancijsko dobo, prenosljivo neposredno na kupce stanovanj. Izsiljujejo s pogojevanjem bančne garancije za kakovostno in pravočasno izvedbo del. Izvajalec pri tem ne sme pozabiti, da je ta veljavna vsaj še mesec dni po končanju del.
Ko investitor od izvajalca prejme to bančno garancijo, je izvajalec v izgubljenem položaju. Izvajalec je investitorju predložil vse garancije, vendar ima izvajalec le delno podpisan gradbeni dnevnik in delno podpisano knjigo obračunskih izmer. Ob tem nima podpisanih aneksov za dodatna dela. Izvajalec je vse delal v dobri veri, da bo prejel zasluženo plačilo, saj je izvedel vsa dela, kot je bilo dogovorjeno.
Investitorjem tudi to ni dovolj. Izvajalcu ne bo plačal zadnjih deset odstotkov pogodbene vrednosti, poskušal bo obračunati tudi pogodbeno kazen in škodo. Kot sem omenil že na začetku, so v projekt premišljeno in načrtno vključeni ljudje, praviloma pravniki, ki izkoristijo naš pravni sistem, saj tožbe trajajo več let. V tem času bo investitor denar že prenesel na druge družbe, če je potrebno tudi v tujino, izvajalec pa bo ostal brez zasluženega denarja.
Marjan Miklič je lastnik in prokurist podjetja Tipo Investicijske gradnje.
